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Julien Simard, doctorant en études urbaines, INRS-UCS
Jérémie Dhavernas, intervenant au Mouvement Action-Chômage de Montréal
Le 10 juin 2016, l’Assemblée nationale du Québec adoptait la loi 492, ou Loi modifiant le Code civil afin de protéger les droits des locataires aînés, à la quasi-unanimité. Résultat d’un véritable tour de force de Françoise David et de ses nombreux allié-e-s, l’introduction de l’article 1959.1 a créé beaucoup de remous sur la scène médiatique et politique québécoise entre 2014 et 2017. Rappelons-nous que la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), suite à un sondage réalisé auprès de ses membres début 2017, affirmait qu’un « propriétaire d’immeuble locatif sur deux hésitera dorénavant à louer un logement à une personne de 70 ans ou plus[1] ».
Cette incitation à peine voilée à la discrimination avait été alors vertement critiquée par la Commission des droits de la personne et de la protection de la jeunesse (CDPDJ). Par contre, cette mise en garde d’une institution publique est-elle suffisante pour inciter les propriétaires qui louent à respecter l’esprit de la loi, soit la nécessité de compenser la vulnérabilité des personnes vieillissantes par un droit accru au maintien dans les lieux? Pour les besoins de cet article, nous avons fait le pari d’évaluer rapidement la vie juridique de l’article 1959.1 par le biais d’une question simple : comment cette nouvelle disposition a-t-elle été invoquée à la Régie du logement?
Survol de l’article 1959.1
Inspirée d’une loi française, la loi Mermaz, le projet de loi de Françoise David a subi plusieurs transformations entre son dépôt en 2015 et son adoption en juin 2016. Le projet de loi initial prévoyait que le locateur devait relocaliser la personne déplacée dans un rayon déterminé, ce qui a été abandonné au cours des négociations avec le gouvernement Couillard. La version finale se lit comme suit :
1959.1. Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1).
Il peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations suivantes:
1° il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;
2° le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
3° il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans
Une analyse de la jurisprudence entre juin 2016 et février 2019
Sur le moteur de recherche CanLII, des occurrences à l’article 1959.1 se retrouvent dans plus de 65 décisions rendues entre juin 2016 et février 2019 à la Régie du logement. Par contre, dans cet échantillon, seulement 32 décisions témoignent d’un recours portant directement sur 1959.1. En effet, parmi les 33 décisions écartées, la majorité incluent des propos d’un régisseur mentionnant qu’un avis de reprise ou d’éviction doit mentionner le libellé de 1959.1[2].
Les décisions de la Régie du logement
Pour les besoins de la présente analyse, ce sont donc 29 décisions de la Régie du logement portant sur 1959.1 qui ont été analysées. Il semblerait que dans presque tous ces cas sauf un, la protection de l’article 1959.1 ait été évoquée par les locataires directement et non par le régisseur. D’une part, il est intéressant de noter que 18 demandes de reprise effectuées par le locateur ont été rejetées en raison d’une applicabilité complète de l’article 1959.1 au locataire. En effet, dans 17 cas, le locataire était protégé, car il remplissait les trois critères d’admissibilité prévus par la loi et dans un cas, l’avis de reprise était non-valide.
Par contre, six demandes de reprise par le locateur ont été accueillies, le locataire ne remplissant pas les trois critères prévus par la loi. Ainsi, dans deux décisions, le locataire n’occupait pas son appartement depuis 10 ans ou plus. Dans deux autres décisions, le locataire avait un revenu supérieur au seuil prévu. Enfin, dans deux décisions encore, le locataire ne remplissait ni l’un ni l’autre de ces deux critères.
On dénote, de plus, des demandes de reprise qui ont été accueillies par la Régie en raison, cette fois-ci, de la validité des exceptions prévues : dans un cas, le bénéficiaire était âgé de 70 et plus et, dans l’autre, un propriétaire occupant âgé de 70 ans et plus désirait loger un bénéficiaire de moins de 70 ans.
Ensuite, deux demandes de reprise se concluent sans que personne ne perde ou gagne, mais par une entente entérinée par la Régie. Une locataire est protégée par l’article 1959.1, mais y renonce, car elle s’est déjà trouvé un autre logement. Dans l’autre cas, la reprise est reportée par le locateur. Finalement, une seule demande d’éviction a été rejetée.
La pointe de l’iceberg?
La situation sur le terrain semble être encore plus complexe, en raison de la discrimination et du harcèlement de la part des propriétaires, un problème connu et critiqué de longue date mais extrêmement difficile à contenir dans les faits[3]. Donatella (nom fictif), une locataire veuve de 78 ans interviewée au printemps 2017 dans son logement, connaissait en détail les critères de l’article 1959.1, grâce au travail d’accompagnement d’un comité logement.
Par contre, malgré le fait qu’elle était protégée contre la reprise de logement que son propriétaire menaçait de mettre à exécution, elle ne désirait pas avoir recours à la Régie du logement, ni même rester dans son logis qu’elle appréciait pourtant. La raison? Des menaces quotidiennes mises en branle par le propriétaire et son avocate. Combien de situations de ce genre se déroulent dans le parc locatif privé? Impossible à dire. Des propos rapportés par certains périodiques témoignent également de discriminations basées sur l’âge lors de la recherche d’un logement[4].
Informer les locataires aîné-e-s
Reconnaissons que l’analyse de la jurisprudence montre que ce nouveau recours est bel et bien utilisé à la Régie du logement. Par contre, pour 18 tentatives de reprise de possession contrecarrées légalement par l’article 1959.1, combien de déplacements directs ont réellement eu lieu sur le terrain, sans que des locataires vieillissant-e-s ne s’opposent à la reprise de possession et que leur cas ne soit répertorié par une décision de la Régie ? En effet, le Comité logement de la Petite-Patrie affirme que plus du tiers des dossiers qu’il traite concerne des reprises ou des évictions visant des personnes âgées de 65 ans et plus.
Conclusion
Pour garantir le maintien dans les lieux des personnes vieillissantes, le travail de diffusion autour de cette nouvelle protection est essentiel, comme le même comité logement le fait déjà en donnant des formations et en distribuant des dépliants à grande échelle. Nous croyons toutefois que l’activation de ce nouveau droit ne pourra se faire qu’avec la collaboration des divers intervenant-e-s déjà impliqués auprès des personnes vieillissantes, comme celles et ceux des CLSC, des popotes roulantes, des comités logement ou des organisations bénévoles et communautaires, pour accompagner les locataires dans leurs démarches à la Régie du logement.
[1] CORPIC, Les locataires aînés subiront les effets pervers de la loi adoptée par le gouvernement Couillard, communiqué de presse, 27 février 2017.
[2] Plusieurs locataires invoquent l’absence du texte de 1959.1 dans l’avis pour contester la reprise. Ces cas ne sont pas répertoriés ici, mais la décision Bonin c. Boivin, 2018 QCRDL 9939 (CanLII), 21 mars 2018., explique bien en quoi l’absence du texte dans l’avis n’est pas fatale pour un locateur demandant reprise.
[3] N. CARLTON, F. HEYWOOD et M. IZUHARA, The Harassment and Abuse of Older People in the Private Rented Sector, Policy Press, Bristol (UK), 2003.
[4] Caroline MONTAMBEAULT, Les aînés se disent discriminés par une loi visant à les protéger, Journal de Montréal, 25 juin 2017.